1.购买商铺,陷入开发商承诺可办产权证陷阱
  今年下旬,手上有一些小闲钱计划投资。当时是准备买一个总价低有产权证的小商铺。然后在网上看见了“西海岸第壹广场”的宣传,5-10平米小商铺,总价十几万,带独立产权,感觉很合适就去看了看。
  于是2018年9月15日,在东莞南城西海岸第壹广场营销中心(未来世界住宅花园底铺)我购买了5.15平米的分割式商铺,并支付了2万定金。2018年9月22日,在营销中心,我付完首期余款11万并签署了商铺买卖合同。自此买下了总价20万(房款17.5万+团购费2.5万)的商铺,余下7万分期3年还完。购买时,销售人员曾承诺可以获得独立产权证,并且会在2020年前办理。

  

 

  2.发现房产证办理的问题
  购买之后,和身边朋友闲聊时提到这件事,朋友说这种“格子铺”,也就是所谓的分割式商铺办理独立产权证非常困难,建议我向政府部门进行咨询,我购买商铺的这家开发商——东莞市未来世界商住开发有限公司是否已经向相关部门递交办理申请。于是,2018年10月25日,我在东莞阳光网上向房管局发起咨询。房管局人员回复说,该公司并未提交任何的申请办理房产证的资料。
  

 


  房管局告知我,之前也接到非常多关于“西海岸第壹广场”是否能办理产权证方面的咨询电话,但他们至接到我咨询的时候并没有接到办理拆分登记的申请。经过在住建局查询,目前西海岸商铺拥有的商铺预售证是2006年的预售证,其预售证上对应的商铺面积全部在200-761平米之间,并没有5-10平米的小商铺。

  

 


  

 

  3.与开发商交涉
  之后我查阅了很多的网上文件,发现广州已经明文规定不会给此类型商铺发放房产证。但是目前东莞并未就该问题出台明确的规定,因此东莞出现了非常多的格子铺纠纷。东莞房管所在接受市民提问时,曾回应说,此类商铺需要先登记才能分割销售。
  

 


  至此我知道办理独立产权证几乎无望了,开始主动联系开发商,希望能和平解除合同,完成退款。经过跟销售人员的多番联络,终于对接上开发商管理销售方面的人员J先生。我告知了他我的请求之后,他让我写一个退款申请,并且把相关材料都复印好之后,寄回给他。
  J先生收到退款申请之后,以需要跟同事商量为由,拖了接近一个月的时间。
  期间我联系他很多次,他一直以同事还没讨论出结果为由拖延,迟迟不给任何答复。后面我打电话也开始不再接听和回复。最后在我不断的给他去电的情况下,他终于回复我,说他们不会退款,让我做好请律师的准备。当时我一边忙着工作,一边忙着跟开发商协商,等了一个多月等来这样的结果,心力交瘁也非常不能接受。
  再不能接受也没有办法,开发商不能退款,只能选择法律渠道。于是我去了东莞,,希望能通过律师寻求司法救济。在找律师的过程中,遇到一个律师,他听了我们的案子之后,告诉我们,他有朋友也买了这个商铺,本来也是打算走诉讼的,但是当时他朋友买的时候,就是买的没有产权只有使用权的商铺,所以即使是走诉讼,他朋友解约也非常困难。这个时候我们才知道,原来这个开发商还售卖了没有产权证的商铺。
  4.向监管部门申诉
  在委托律师代理案子的时候,我们同时也向不同的监管部门发起咨询。首先我们询问该商铺未来是否可以办理不动产权证,房管局人员告知我需要先去规划局查询看他是否报规,报规是办理不动产权证的前置行为,如果没有报规或者没有通过规划,是肯定不能申请办理房产证的。
  于是,我又开始咨询规划局,规划局给我的回复是,目前没有收到任何该公司变更规划的资料。并且如果报规要通过的话,除了消防方面需要通过,还需要未来世界花园住宅三分之二以上的业主同意变更规划,才有可能通过规划。而以上的这些工作,开发商东莞市未来世界商住开发有限公司并没有做。
  我找了几乎所有的政府渠道寻求救济,房管所、规划局、住建局、工商局等等等。也拿到了一系列的回复文件。
  拿到了以上资料之后,也把所有的资料都交给律师了,才算是勉强能松口气。
  5.开发商妥协
  交给律师之后,我基本放弃了跟开发商继续协商这条路,因为法律目前并没有明文规定他这种行为不合法,所以他有恃无恐。但是身边做房地产相关行业的朋友告诉我,走法律诉讼的路程非常长,如果到时候开发商销售完毕,维权更是无望。建议我再次跟开发商沟通。
  几乎没报任何希望,我再次联系了开发商,这一次J先生的态度变温和了非常多。有可能是我跟政府部门的一些投诉,他们接到了相关政府部门的问询电话。也有可能是因为我说,如果得不到妥善解决,我将会曝光这件事。
  J先生说,我们这边后来也对你的事进行了商议,我们这边呢,可以让你这一年不还分期款,一年之后呢,你当初给了多少钱我们就退你多少钱。对于这种拖延战术,我坚决的拒绝了。
  J先生说,那我明白你的意思了,我再去帮你协商。然后一周之后,J先生说你约个时间过来退款吧。后面退款程序进行得非常顺利,我拿回了我所有的首付款。这里就不再赘述。
  6.总结
  (1)大家千万不要去买这种格子铺。例如像我买的这个商铺,它其实是二手商铺再次分割出售,其使用了预售证都是之前的预售证,它售卖分割后的小商铺既没报规也没去取得新的预售证,这样的商铺基本不可能办理独立产权证。开发商大多是仗着法律法规暂不完善,没有部门可以对他这种行为进行监管。
  (2)如果已经遭遇了这样的情况,建议大家查清楚自己商铺的产权情况。如果产权有问题,建议大家跟开发商协商退款,早日出坑。实在不行,就准备好证据找律师走诉讼。当然,与此同时一定要努力寻求相关应该监管部门的救济,这个非常重要。政府有一个政务是信息公开,还有举报投诉,都要善用。
  (3)大家投资之前,一定要对开发商和相关的资质文件做一个详细的核查。由于我是第一次投资,也是第一次买商铺。当时缺乏这样的意识,以为只要能在市场销售的产品就一定是资质健全的,合规定的,并没有多加怀疑。
  (4)任何需要签合同的内容都要对合同条款认真审查,任何一个条款不满意都不要签,否则后续如果要走诉讼就会非常麻烦,不要相信销售的任何口头承诺。当时我买签合同的时候,开发商给的不是房管局要求的统一合同文本,是开发商自己写的格式合同,因此对自己的违约责任约定得非常轻。当我对合同上内容发生质疑的时候,销售总是巧舌如簧的说合同只是一个形式,答应你的我们当然会做到。这些一定不能信,要求的东西,一定要白纸黑字在合同上写下来。来源: